Il diritto del condomino di prendere visione dei documenti non deve essere contrario ai principi di buona fede.
Per prendere visione dei documenti condominiali c’è ovviamente bisogno della collaborazione dell’amministratore, che ne è detentore e custode.
Anche se tale diritto di accesso spetta ad ogni condòmino – ed esso non può mai essere negato o limitato – bisogna comunque tenere conto delle esigenze del capo condomino e degli eventuali impedimenti che quest’ultimo potrebbe avere, ostacolandogli di fatto l’adempimento di tale obbligo (si pensi a un problema di salute, a un impegno di carattere professionale, ecc.).
Proprio di tanto si è occupata una recente ordinanza della Suprema Corte [1] con cui è stato espresso il seguente principio di diritto: ogni condomino ha il diritto, in ogni momento, di domandare all’amministratore di prendere visione ed estrarre copia dei documenti condominiali, senza che debba fornire una giustificazione delle proprie richieste. Tale diritto, tuttavia, non deve costituire un ostacolo per l’attività dell’amministratore o essere esercitato con modalità contrarie alla buona fede.
Ogni condomino ha il diritto di prendere visione dei bilanci, delle fatture, delle pezze d’appoggio, degli estratti conto e di tutta la documentazione inerente alla gestione condominiale in mano all’amministratore. A tal fine, deve rivolgersi a quest’ultimo, chiedendo di poter esercitare il proprio diritto di accesso con una istanza preferibilmente scritta (sempre meglio utilizzare una raccomandata o la Pec di cui l’amministratore deve essere obbligatoriamente fornito).
Tra le richieste che si possono formulare all’amministratore vi è anche quella dei nominativi dei condomini non in regola con i pagamenti (i cosiddetti morosi). L’amministratore non può trincerarsi dietro un’asserita privacy: la gestione della contabilità condominiale è infatti interesse di tutti i condomini che ne hanno delegato solo la gestione all’amministratore medesimo.
La legge non fissa termini precisi entro cui adempiere tale richiesta: tutto è lasciato alla libera determinazione delle parti, pur sempre nel rispetto dei principi della buona fede reciproca.
L’amministratore è tenuto a rispondere tempestivamente all’istanza, indicando una o più date in cui l’interessato può recarsi presso il proprio studio per visionare o estrarre copia dei documenti di suo interesse.
ome abbiamo detto in apertura, secondo la Cassazione, il diritto del condomino di prendere visione dei documenti non deve essere contrario ai principi di buona fede.
Nella vicenda in commento, due condomini impugnavano una delibera assembleare con la quale il condominio aveva approvato il rendiconto relativo alla precedente annualità. Tale impugnazione era motivata dalla presunta mancata presa visione dei documenti contabili del condominio da parte dei condomini per colpa dell’amministratore. Alla richiesta di visionare la documentazione da parte dei condomini, l’amministratore aveva risposto positivamente, fissando un appuntamento con gli stessi presso il proprio studio al fine di consentire l’attività ai comproprietari. Tale appuntamento, tuttavia, era stato rinviato a mezzo telegramma dall’amministratore, il quale aveva comunicato di avere avuto seri problemi di salute e aveva rinviato l’appuntamento a data da destinarsi. I condomini, a seguito della cancellazione dell’appuntamento citato, non si erano più attivati per fissare un nuovo incontro e, nello stesso tempo, avevano omesso di partecipare alla successiva assemblea preferendo piuttosto impugnare la delibera.
Tanto in primo, quanto in secondo grado, così come in Cassazione, i condòmini hanno visto rigettare le proprie istanze. Nel caso in questione, infatti, l’amministratore aveva offerto la possibilità ai condomini di prendere visione della contabilità condominiale, fissando appuntamento presso il suo studio.
A causa di una giusta causa dettata da problemi di salute, poi, tale appuntamento era stato rinviato, ma i condomini non avevano mai provveduto a richiedere un nuovo incontro. Tale inerzia è stata valutata dalla Cassazione come una violazione del principio generale di buona fede, che deve orientare l’attività non solo dell’amministratore ma anche dei condomini che vogliono prendere visione della documentazione condominiale.
Secondo la Corte, nonostante il diritto di ogni condomino di prendere visione ed estrarre copia dei documenti contabili in qualsiasi tempo e senza obbligo di giustificare la richiesta, tale diritto non è incondizionato, in quanto non deve «risultare di ostacolo all’attività di amministrazione, né rivelarsi contraria ai principi di correttezza» [2].
La sentenza in commento, quindi, sanciva la violazione dei doveri di buona fede da parte di condomini, i quali avrebbero potuto domandare un altro appuntamento all’amministratore prima della assemblea di approvazione del rendiconto o, quanto meno, partecipare alla stessa e muovere le loro rimostranze.
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